कुछ रेक्सबर्ग छात्र आवास मालिक कॉन्डो में स्विच क्यों कर रहे हैं?

रेक्सबर्ग - कुछ अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स जिन्होंने ब्रिघम यंग यूनिवर्सिटी-इडाहो के छात्रों को विश्वविद्यालय के स्वीकृत हाउसिंग नेटवर्क के हिस्से के रूप में वर्षों से रखा है, उस नेटवर्क को व्यक्तिगत रूप से कॉन्डो के रूप में बेचने के लिए उस नेटवर्क को छोड़ने की तैयारी कर रहे हैं।

अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स के मालिक इस रास्ते को क्यों अपना रहे हैं, और किस चीज़ ने ऐसा बाज़ार बनाया है जहाँ यह कुछ मालिकों के लिए सबसे अच्छा कदम लगता है?

अब तक, दो रेक्सबर्ग अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स, ब्रिघम मिल और यूनिवर्सिटी व्यू के मालिकों को रेक्सबर्ग सिटी काउंसिल से प्लेट परिवर्तन की मंजूरी मिली है, जिससे छात्र आवास प्रणाली को छोड़ने और व्यक्तिगत इकाइयों को बेचने का द्वार खुल गया है।

एक तीसरा कॉम्प्लेक्स, द रोस्ट, के पास कई लिस्टिंग सेवा पर बिक्री के लिए कॉन्डो हैं और विज्ञापन कॉन्डो बिक्री के बाहर संकेत हैं, लेकिन रेक्सबर्ग प्लानिंग एंड ज़ोनिंग एडमिनिस्ट्रेटर एलन पार्किंसन के अनुसार, द रोस्ट ने आवश्यक प्लेट परिवर्तन अनुमोदन के लिए प्रक्रिया शुरू नहीं की है।

"रोस्ट ने इस समय एक कॉन्डो प्लेट के लिए आवेदन भी नहीं किया है, इसलिए कोई भी कानूनी बिक्री तब तक पूरी नहीं की जा सकती जब तक कि सिटी काउंसिल से अनुमोदन के साथ प्रक्रिया पूरी नहीं हो जाती," पार्किंसन कहते हैं।

द रोस्ट से जानकारी के अनुरोध का कोई जवाब नहीं मिला।

एरिक मैटसन अब्री अपार्टमेंट्स के मालिकों में से एक है, जो BYU-Idaho-स्वीकृत हाउसिंग नेटवर्क का हिस्सा है। उनकी राय में, मालिक उस बाजार से बाहर हो रहे हैं क्योंकि उनके पास बेहतर विकल्प नहीं है।

"राजस्व मॉडल टूट गया है," मैटसन कहते हैं। "लोग कॉन्डोस में परिवर्तित होने का कारण यह है कि उनके पास कोई अन्य विकल्प नहीं है।"

मैटसन, जो पोर्टलैंड में एक रियल एस्टेट निवेश कंपनी के लिए भी काम करता है, का कहना है कि देश में कहीं भी रेक्सबर्ग बाजार जैसा कुछ नहीं है, और यह एकमात्र ऐसा स्थान है जहां कंपनी को पैसे की कमी हो रही है।

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"हमारी कंपनी के 50 साल के इतिहास में, यह एकमात्र ऐसा बाजार है जिसमें हमने कभी पैसा खोया है, और इसका कारण वास्तव में सरल है," मैटसन कहते हैं। “विश्वविद्यालय ने हमें एक विचार पर बेचा और उसका पालन नहीं किया। उन्होंने हमें जो बताया वह यह था कि वे सभी सेमेस्टर की बराबरी करेंगे, इसलिए पतझड़, सर्दी और गर्मी के सेमेस्टर सभी समान होंगे। ”

BYU-Idaho के हाउसिंग एंड स्टूडेंट लिविंग पेज के अनुसारविश्वविद्यालय की वेबसाइट , वसंत सेमेस्टर 2022 में, जो जुलाई में समाप्त हुआ, स्वीकृत छात्र आवास का कुल अधिभोग केवल 71.3% था। आगामी गिरावट 2022 सेमेस्टर 92% से अधिक अधिभोग दिखाता है।

रेचल वूलरी BYU-Idaho ऑफ-कैंपस हाउसिंग एसोसिएशन के अध्यक्ष हैं और उन अपार्टमेंट परिसरों का समर्थन करते हैं जो छात्र आवास बाजार को छोड़ने के लिए कदम उठा रहे हैं। रेक्सबर्ग सिटी काउंसिल को एक अप्रैल के पत्र में, व्होलरी ने यूनिवर्सिटी व्यू के मालिकों के पीछे अपना समर्थन फेंक दिया, जो एक ऐसे बदलाव की मांग कर रहे थे जो उन्हें अपनी इकाइयों को कॉन्डो के रूप में बेचने की अनुमति दे, जिसे अंततः अनुमोदित किया गया था।

"हमारे कम प्रदर्शन वाले बाजार में एक मुख्य योगदानकर्ता यह है कि हमारे पास एक बंद प्रणाली है और केवल BYUI एकल छात्रों को किराए पर ले सकते हैं," व्होलरी ने पत्र में लिखा है। “जब केवल 71.1% छात्र नामांकित हैं, तो हमारे बिस्तर भरने के लिए कोई अन्य विकल्प नहीं है। बिस्तरों को 5 महीने तक खाली बैठना चाहिए!"

हूलरी के अनुसार, यह $95 मिलियन से अधिक की संपत्ति है "हर साल लगभग आधे साल तक खाली रहती है।"

मैटसन का कहना है कि उन्होंने अब्री अपार्टमेंट्स को बिक्री के लिए तब रखा जब देश भर के अधिकांश रियल एस्टेट बाजार गर्म थे, लेकिन किसी ने दिलचस्पी नहीं दिखाई।

"लोगों ने जानकारी मांगी, लेकिन जब उन्हें उन सभी मुद्दों का एहसास होने लगा, जिनसे हम निपट रहे थे, तो वे खरीदना नहीं चाहते थे," मैटसन कहते हैं। "यह संचालित करने के लिए एक अविश्वसनीय रूप से चुनौतीपूर्ण बाजार है।"

मैटसन के अनुसार, संभावित निवेशकों को डराने वाले कुछ मुद्दे यह हैं कि BYU-Idaho का संपत्तियों पर इतना नियंत्रण है और वे किसी भी समय समझौतों को समाप्त करने का विकल्प चुन सकते हैं।

"हम ऐसे बाजार में पैसा कैसे कमाते हैं जहां हमें आपूर्ति और मांग के बारे में कोई वास्तविक अंतर्दृष्टि नहीं है, जहां विश्वविद्यालय हमें बता सकता है कि हम अपनी संपत्तियों के साथ क्या कर सकते हैं, और यदि कोई गलत कदम है तो वे हमें लात मारने की धमकी देते हैं। कार्यक्रम से बाहर?" मैटसन पूछता है। "बैंक उधार नहीं देंगे क्योंकि विश्वविद्यालय एकतरफा हमें सिस्टम से बाहर कर सकता है।"

ग्रांट कोलार्ड रेडस्टोन रेजिडेंशियल का मालिक है, जिसके पास कई रेक्सबर्ग हाउसिंग कॉम्प्लेक्स हैं। कोलार्ड का कहना है कि रेडस्टोन बीईयू-इडाहो-अनुमोदित आवास बाजार छोड़ने की योजना नहीं बना रहा है, लेकिन वह मालिकों के सामने आने वाली चुनौतियों से अवगत है।

"आधे से अधिक रेक्सबर्ग छात्र आवास बिक्री के लिए सूचीबद्ध है, या अनौपचारिक रूप से बिक्री के लिए 'ऑफ-मार्केट'," कोलार्ड ने EastIdahoNews.com को एक ईमेल में कहा है "हम उन्हें या तो बेचते नहीं देख रहे हैं - इनके लिए बहुत कम खरीदार हैं अभी संपत्ति के प्रकार। यह सामान्य नहीं है।"

कोलार्ड का दावा है कि छात्र आवास को अधिक बनाया गया था और परिसर में नामांकन इतना अधिक नहीं है कि अपार्टमेंट को वर्ष के अधिकांश समय तक भरा रखा जा सके। इस बीच, वे कहते हैं, कोंडो बाजार "आग पर है।"

"कॉन्डोस या पारंपरिक अपार्टमेंट की बहुत अधिक मांग है, और छात्र आवास की बहुत कम मांग है," कोलार्ड कहते हैं। "एक परियोजना को कोंडो या पारंपरिक आवास के रूप में चलाने की व्यय संरचना बहुत कम है - वे निवासी अपनी उपयोगिताओं के लिए भुगतान करते हैं (छात्र आवास में सच नहीं), वे साल भर कब्जा कर लेते हैं (गर्मियों में खाली होने के विपरीत), आदि अंतत: पूंजी वहीं जाती है जहां उसके साथ सबसे अच्छा व्यवहार किया जाता है।"

कोलार्ड और मैटसन सहमत हैं कि समस्याग्रस्त बाजार अस्थायी हो सकता है।

"मुझे लगता है कि कोंडो बूम अल्पकालिक होगा, और ब्याज दरों में मांग में काफी कमी आएगी," कोलार्ड कहते हैं। "मेरा मानना ​​​​है कि बीईयू-इडाहो में नामांकन बढ़ता रहेगा, कि नई परियोजना शुरू होने में कुछ और दूर (भूमि की कीमतों, निर्माण मूल्य निर्धारण और ब्याज दरों के कारण) के बीच होगा, और मालिक अपने निवेश से अधिक संतुष्ट होंगे रेक्सबर्ग लॉन्ग टर्म। हमने तय किया है कि हम रेक्सबर्ग में रेडस्टोन के स्वामित्व वाली परियोजनाओं के लिए कोई कॉन्डो रूपांतरण नहीं करेंगे।

मैटसन को उम्मीद है कि विश्वविद्यालय छात्र आवास बाजार को स्वस्थ स्थान पर वापस लाने के लिए अपनी भूमिका निभाएगा।

"मुझे लगता है कि विश्वविद्यालय ऐसी स्थिति में है जहां वे समस्याओं को देखना शुरू कर रहे हैं और उम्मीद है कि उन्हें संबोधित करेंगे," मैटसन कहते हैं। "हम विश्वविद्यालय के साथ अच्छे भागीदार बनना पसंद करेंगे। हम अचल संपत्ति से प्यार करते हैं और हम स्थान से प्यार करते हैं। लेकिन हम वहां रहने का जोखिम नहीं उठा सकते हैं और मौजूदा परिस्थितियों में बाजार में पुनर्निवेश करने का जोखिम नहीं उठा सकते हैं।"

BYU-Idaho के अधिकारियों ने टिप्पणी के अनुरोधों का जवाब नहीं दिया।

रेक्सबर्ग सिटी अटॉर्नी स्टीफन ज़ोलिंगर का कहना है कि जबकि शहर यह मानता है कि रेक्सबर्ग में पर्याप्त छात्र आवास महत्वपूर्ण है, अंततः बाजार को विनियमित करने की शहर की जिम्मेदारी नहीं है।

"शहर की भूमिका बहुत कम है," ज़ोलिंगर कहते हैं। "लोग अपनी संपत्ति का उपयोग कैसे करते हैं, इस पर हमारा बहुत कम नियंत्रण है। हम किसी भी ऐसे उपयोग की अनुमति देने का प्रयास करते हैं जो समग्र रूप से समुदाय के लिए या आसपास की संपत्तियों के लिए हानिकारक नहीं है।"

ज़ोलिंगर का कहना है कि, अपार्टमेंट को कॉन्डो में परिवर्तित करने के मामले में, शहर की ज़िम्मेदारी यह सत्यापित करना है कि बुनियादी ढांचे और पार्किंग की ज़रूरतें पूरी होती हैं, लेकिन यह तय नहीं करना कि मालिक अपनी संपत्तियों के साथ क्या करते हैं।

ज़ोलिंगर कहते हैं, "रेक्सबर्ग शहर उन सभी लोगों के लिए शहर के भीतर बुनियादी ढांचे की मांगों को प्रबंधित करने में रूचि रखता है जो हमारी सीमाओं के भीतर रहते हैं।" "निजी संपत्ति के मालिक ज़ोनिंग द्वारा स्थापित मापदंडों के भीतर अपनी संपत्ति का उपयोग कैसे करना चुनते हैं, यह एक संपत्ति अधिकार का मुद्दा है कि शहर, एक इकाई के रूप में, पक्षों को चुनने से बचने का प्रयास करता है।"

कई BYU-Idaho छात्रअपने अपार्टमेंट से बाहर जाने के लिए कहा जा रहा विरोध किया अप्रैल में जब ब्रिघम की मिल को नगर परिषद से एक प्लेट परिवर्तन की मंजूरी मिली, जिससे मालिकों को इकाइयों को कॉन्डो के रूप में बेचने की अनुमति मिली। ब्रिघम के मिल निवासी गिलर्मो लेमस के अनुसार, जिनके पास सितंबर के माध्यम से परिसर में रहने का अनुबंध है, वे निवासी जिन्होंने ब्रिघम मिल में रहने का विकल्प चुना था, वे अंततः संपत्ति के मालिकों के साथ एक समझौते पर आने में सक्षम थे और उनके अंत तक बने रहे। ठेके।